揭秘「空中釘」：香港二按貸款的隱秘操作與風險解析

在香港這個繁忙的金融城市，按揭貸款（二按按揭，Second Mortgage）成為許多業主應急周轉的選擇。然而，隨著金融產品的多樣化，某些隱秘的財務操作手法也逐漸浮現，其中「空中釘」（Mortgage Pending Registration）便是一個備受關注但鮮為人知的財技。本文將深入探討「空中釘」的定義、運作方式、優缺點，以及如何避免在二手樓交易中陷入此類陷阱。
 

什麼是「空中釘」？

「空中釘」是一種延遲登記按揭契約的財務策略。通常，當業主申請按揭貸款（Mortgage Loan）時，需與銀行簽訂按揭合約，並由律師將其登記於土地註冊處（Land Registry）。這樣的登記不僅合法確保銀行的貸款權益，也讓物業的抵押狀態公開透明。

然而，採用「空中釘」手法的業主會在簽訂按揭合約後，要求律師暫緩將該合約提交土地註冊處登記。結果，在公開查冊時，物業的抵押狀態並不會顯示該筆貸款，讓二按銀行（Secondary Mortgage Bank）難以察覺，從而避免一按銀行（Primary Mortgage Bank）觸發提前還款（Call Loan）的風險。
 

為什麼業主選擇「空中釘」？

多數選擇「空中釘」的業主，都是面臨短期內急需資金周轉的情況。他們希望在不觸動一按銀行的情況下，迅速取得第二筆貸款。然而，這種做法本質上隱瞞了物業的真實抵押狀態，增加了交易風險。
 

「空中釘」的優點

1. 快速取得資金：由於不需立即登記，流程簡便，貸款批核速度快，通常能在短時間內拿到所需的資金。
2. 避免一按銀行介入：不讓一按銀行知曉有第二筆貸款，降低了被銀行提前還款的風險。
 

「空中釘」的缺點與風險

1. 高利息負擔：由於財務公司承擔更大的風險，通常會收取更高的利息，增加業主的還款壓力。
2. 貸款額度有限：借款金額通常較低，無法滿足較大額的資金需求。
3. 法律風險：若逾期還款，財務公司可立即將貸款登記於土地註冊處，導致一按銀行立即知曉，可能觸發Call Loan，令業主陷入更嚴重的財務困境。
4. 信用受損：隱瞞貸款事實，一旦被發現，將對個人信用造成嚴重影響，甚至面臨法律訴訟。
 

如何避免「空中釘」陷阱？

1. 謹慎選擇貸款機構：選擇信譽良好且透明的金融機構，避免與不明來源的貸款公司合作。
2. 徹查物業抵押狀態：在購買二手樓時，應委託專業律師進行全面查冊，確保物業的抵押狀態清晰無誤。
3. 訂金託管：將訂金託管於律師處，直至正式成交，避免因物業抵押狀態變更導致訂金無法追回。
4. 審慎簽署合約：仔細閱讀買賣合約中的每一條款，如有不明之處，應立即咨詢法律專業人士。
 

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