樓市近期狀況與按揭貸款的影響

香港樓市持續波動，尤其是在疫情後的經濟復甦以及全球金融市場不確定性影響下，房地產價格和銷售量波動顯著。這對按揭貸款市場產生了深遠影響，尤其在利率調整和政府政策干預方面。本文將帶大家了解樓市近期變化、按揭利率的波動及其對買家和貸款申請人的影響。
 

樓市近期變化
2024年香港的住宅價格已恢復至2022年底的水平，但由於疫情、地緣政治緊張局勢以及全球經濟放緩，交易量自9月以來下跌到今年最低水平。儘管有少量復甦跡象，但房地產市場的波動性仍高，未來的增長預期充滿挑戰，許多買家和投資者採取觀望態度。
 

樓市狀況的變化
香港樓市一向以高昂的房價和供應緊張著稱。近年來，隨著經濟增長放緩及疫情的影響，房地產市場出現了一定的波動。2023年，隨著全球經濟復甦，香港樓市也開始回暖，但房價增長趨勢較為平緩

疫情影響下的市場波動
疫情初期，香港樓市曾出現短暫的調整，購房需求有所減少。但隨著疫情受控、經濟活動逐步恢復，購房需求重新上升，尤其是對中小型住宅單位的需求表現強勁。

供應緊張與房價壓力
香港的土地供應依然有限，這使得樓價在長期內保持高企。雖然政府推出了一系列增加土地供應的計劃，如「明日大嶼」和新界北發展區，但短期內供應量仍不足以緩解樓市的供需失衡問題，這進一步推動了房價上升，進而增加了按揭貸款的需求和壓力。

購房需求多樣化
隨著投資者尋求穩定回報，加之年輕一代對置業的強烈需求，香港的購房需求不斷多樣化。許多首次置業者傾向於選擇較小的單位，而投資者則關注豪宅市場和商業地產，這些需求的變化對按揭貸款的申請和批核產生了不同的影響。


政府房地產政策的影響
政府在調控樓市和穩定房價方面扮演著關鍵角色，尤其是通過政策干預來影響按揭貸款市場。

1. 按揭保險計劃的調整
香港金管局（HKMA）自2020年以來放寬了按揭保險計劃的上限，讓首次置業者在首期較少的情況下，也能夠申請到高成數按揭。這一政策在一定程度上促進了年輕人的購房需求，尤其是對中小型單位的按揭需求增加。

2. 印花稅政策
政府通過實施雙重印花稅和額外印花稅等政策，旨在打擊樓市的過度投機行為。這些政策有助於穩定市場，但同時也對按揭貸款需求產生了抑制作用，尤其是在高價位的住宅市場，投資者的需求有所減弱。

3. 房屋供應政策
政府增加土地供應的計劃對長期樓市的供需平衡有望產生積極影響，這將有助於減輕房價壓力，並使按揭貸款市場更加穩定。

4. 銀行按揭利率的調整
銀行利率的變動直接影響按揭貸款的成本，對購房者的負擔至關重要。香港的按揭貸款利率主要受到兩個因素影響：美元利率變動和本地銀行間拆息（HIBOR）。

5. 美元利率與聯繫匯率的影響
香港與美元的聯繫匯率制度意味著當美國聯邦儲備局調整利率時，香港的利率也會受到波及。近年來，美國持續加息，導致香港銀行的按揭貸款利率出現上升趨勢，這使得購房者的按揭成本增加。

6. HIBOR按揭貸款
許多香港購房者選擇與HIBOR掛鈎的浮動利率按揭貸款。當銀行間拆息上升時，這類按揭貸款的成本也隨之上升。2023年，隨著HIBOR升至多年來的高點，借款人的還款壓力有所增加，許多購房者選擇了固定利率產品來對沖未來利率上升的風險。

7. 銀行競爭與按揭優惠
為了吸引更多的按揭客戶，銀行之間的競爭也日益激烈。許多銀行推出了按揭優惠計劃，如利率折扣、現金回贈等，來吸引首次置業者和投資者。這些優惠在一定程度上減輕了借款人的還款壓力，促使更多人進入樓市。

由以上可見，香港樓市的波動直接影響按揭貸款市場，房價的變化、政府的房地產政策以及銀行利率的調整都在不同程度上影響購房者的選擇。購房者應該時刻關注市場動態，合理規劃貸款策略，以減少未來的還款壓力。隨著樓市供需趨於平衡，按揭貸款市場有望更加穩定，但仍需警惕外部經濟因素帶來的潛在風險。大家應該根據自身財務狀況和未來預期，選擇合適的貸款方案。