業主長貸攻略：低息撬動物業財富力

 

房地產市場在之前很長一段時間熱度持續下降，隨著今年的市場有所回溫，越來越多的業主選擇以長期貸款的方式進行購房/買樓。面對這一情況，本期我們公司帶大家了解下業主長期貸款的優勢，業主長期貸款的主要應用場景，港人如何利用貸款避免風險等方面，確保大家都不錯過業主貸款這個機遇。

一、業主長期貸款優勢：為何成香港物業持有者首選？

（表1：業主長貸 vs 普通私人貸款 核心差異）

項目	業主長期貸款	普通私人貸款
最高貸款額	物業估值80%（可達2000萬港元）	月收入18倍（通常≤100萬港元）
利率範圍	年利率2.5%-5.8%	年利率4%-12%
還款期	5-30年	1-7年
審批要求	需提供物業證明、收入文件	免抵押，僅需入息證明

 

香港市場現狀：

根據金管局2024年數據，業主長期貸款佔整體按揭市場67%，其中55%用於「套現再投資」，30%用於子女教育或退休規劃，15%用於裝修升級。

 

二、四大應用場景：物業如何變身「提款機」？

1. 低息套現投資：

   • 以估值1000萬港元物業為例，貸款80%（800萬港元），年利率3.8%，每月還款約38,000港元。若將資金投入年回報6%的REITs或分紅保險，淨利差可達2.2%，年賺17.6萬港元。

2. 子女海外升學：

   • 倫敦大學4年學費連生活費約300萬港元，貸款25年攤還，月供僅14,200港元（利率4.2%），遠低於教育分期貸款（月供≥25,000港元）。

3. 退休現金流規劃：

   • 60歲業主可貸款15年，套現500萬港元購買年金計劃，每月獲取33,000港元被動收入，覆蓋還款額（約28,000港元）並淨賺5,000港元。

4. 物業翻新增值：

   • 花費150萬港元裝修，可提升物業估值至200萬港元，租金回報率從3%升至4.5%，年租金收入增加7.5萬港元。

（圖1：業主長貸用途分佈餅圖）
📊 數據顯示：

• 再投資：55%

• 教育/退休：30%

• 裝修：15%

 

三、實戰案例：香港業主如何善用長貸槓桿？

案例1：跨境資產配置

• 背景：九龍塘業主陳先生，物業估值1800萬港元，貸款1440萬港元（利率3.9%）。

• 操作：

  • 800萬港元購入珠海橫琴商鋪（年租金回報5.6%）。

  • 640萬港元投資港股高息REITs（年股息率7.2%）。

• 成果：年淨現金流達98萬港元，覆蓋貸款月供（約68,000港元）後，額外收益30萬港元。

 

案例2：退休現金流優化

• 背景：港島南區業主張太，65歲，物業估值1200萬港元，貸款600萬港元（利率4.5%）。

• 操作：

  • 600萬港元購買15年期遞延年金，70歲起每月領取38,000港元。

  • 期間以租金收入（月租45,000港元）支付貸款月供（約30,400港元）。

• 成果：70歲後每月被動收入增加38,000港元，且保留完整物業產權。

 

四、風險管理：避開業主長貸3大陷阱

1. 利率波動風險：

   • 選擇「首3年固定利率」計劃，避免美聯儲加息衝擊（例：固定3.5% vs 浮動H+1.5%，現時HIBOR為4.8%）。

2. 過度槓桿危機：

   • 遵循金管局「壓力測試」標準：若利率上升2%，月供不得超過月收入60%。

3. 物業估值下跌：

   • 貸款成數控制在70%以內，留足緩衝空間（例：1000萬港元物業，貸款≤700萬港元）。

 

（表2：業主長貸風險對策表）

風險類型	預警信號	應對策略
利率上升	HIBOR連續3個月高於5%	轉換為固定利率或提前部分還款
租金收入中斷	空置期超過2個月	預留6個月備用金應急
物業貶值	同區樓價半年跌10%	申請貸款重估調整還款計劃

 

五、申請攻略：3步快速獲批低息業主貸

1. 評估物業價值：

   • 比較中銀、滙豐、恒生等銀行估價，取最高值（差異可達15%）。

2. 優化財務報表：

   • 若自僱人士，提供2年稅單及6個月銀行流水，貸款額可提高至月收入25倍。

3. 選擇還款模式：

   • 「先息後本」：首5年只還利息（月供更低，適合投資者）。

   • 「定額本息」：每月固定還款（適合退休人士穩定現金流）。

 

（表3：香港主要銀行業主長貸利率比較）

銀行	最低利率	最高成數	特色
滙豐	2.75%	80%	綠色物業額外減0.25%
中銀	2.95%	75%	跨境大灣區物業專案
恒生	3.15%	70%	貸款額外送0.5%現金回贈

 

六、業主貸款嫌銀行利息高？流程複雜？

業主長期貸款非單純「借錢」，而係資產配置的戰略工具——無論係捕捉投資機遇、規劃退休現金流，還是提升物業價值，低息環境下嘅槓桿操作，能將磚頭轉化為持續生金蛋嘅鵝。立即評估您的物業潛力，開啟財富倍增方程式！