上車必讀：二手樓買賣及按揭流程詳細介紹
香港的樓價高企全球，買樓對於不少市民來說，是人生中最大的支出。而買樓不僅僅是儲錢難題，交易流程亦相當複雜。從物色物業、簽署合約、申請銀行按揭貸款（mortgage loan）、驗樓以至成交，每個細節都需要買家謹慎處理，以免因任何錯誤影響置業計劃。本文會詳細介紹在香港買二手樓的所有重要步驟。
二手樓買賣流程第1步：物色心儀物業
在市場上尋找合適的二手物業，最直接的方法是通過地產代理。大部分業主會通過這些代理放盤，因此它們掌握了大量的二手樓盤源。此外，近年來越來越多業主以「自讓盤」形式在網上放售物業，但盤源數量仍不及傳統地產代理。
經地產代理睇樓時，他們會要求準買家簽署「睇樓紙」，有效期一般為3個月，期間如您購買「睇樓紙」上列明的物業，就需支付代理佣金（commission）。佣金的「公價」是買賣雙方各付樓價的1%，不過近年來不少代理為促成交易會減佣。
物色物業時需考慮多方面因素，包括交通、生活配套、校網、社區治安及環境，物業本身的樓齡、尺寸、間隔、座向、景觀、樓層、會所設施、裝修等，以及是否存在業權問題、化妝樓，甚至兇宅等問題。您可以向地產代理說明要求，由他們為您搜羅物業。
二手樓買賣流程第2步：交易前做好估價及查冊
找到理想物業後，可以經代理與賣家議價。要確認賣家開價是否合理，可以參考同類型單位的近期成交價和銀行估價。銀行估價會影響您可獲批的按揭貸款，因此買二手樓前需確認估價與賣家開價不會差距過大，以免需要「抬錢上會」。
同時，應向有意買入的物業進行查冊。地產代理一般會為買家查冊，您亦可自行到土地註冊處網站申請查冊。查冊文件上需要核實的資料包括賣家身份、物業業權、物業是否有維修令、拆卸令、法庭命令等。
如發現任何業權不清、僭建、兇宅等問題，買家需謹慎考慮是否購買該物業，或以此作為議價籌碼。
二手樓買賣流程第3步：簽署臨時買賣合約及落細訂
簽署臨時買賣合約及落細訂是買二手樓的必要步驟。如買家對物業滿意，買賣雙方會簽署臨時買賣合約。臨約會訂明物業的成交價、成交日期、付款方式、是否交吉等交易條款，並描述單位狀況，如附設的電器、間隔改動等。
簽署臨約時，買家需支付訂金，約為成交價的3%至5%，可透過支票或本票支付。臨約上亦會列明買賣雙方的代表律師行，買家最好事前預備，否則地產代理一般也有介紹。
臨約具法律效力，簽署後如要取消交易，需賠訂及支付雙方代理佣金。因此，買家簽署臨約前需謹慎考慮。
二手樓買賣流程第4步：向銀行申請按揭
簽署臨時買賣合約後，買家可持臨約向銀行申請按揭貸款（mortgage loan）。選擇按揭銀行時需注意貸款利率、現金回贈、是否有Mortgage link戶口、是否能批足所需按揭成數等。
銀行審批按揭需要數星期，因此最好同時向多間銀行遞交申請，以備不時之需。
申請按揭貸款時需遞交的文件包括臨約、身份證明文件、入息證明等。不少上車客會申請6成或以上的高成數按揭，需購買按揭保險（mortgage insurance），銀行會協助買家處理相關手續。申請按揭亦需購買火險（fire insurance），按揭銀行通常提供優惠，您可在申請按揭時一併購買火險。如屋苑管理費已包括火險，可毋須購買。
二手樓買賣流程第5步：簽正式買賣合約及支付大訂
正式買賣合約一般在簽臨約後14個工作天內簽訂，雙方各自前往自己委任的律師行簽署。大訂及細訂的金額通常為樓價的10%。如簽臨約時支付了樓價3%的細訂，在簽正式合約當日，需帶同相等於樓價7%的大訂支票，交予律師。
簽署正式買賣合約時，律師或其助理會向您解釋買賣條款，律師行亦會為您購買的物業再進行查冊，釐清任何與物業相關的法律及權責問題。
二手樓買賣流程第6步：與銀行/地產代理/律師行跟進餘下買賣程序
在上述程序中，買家已先後接觸過地產代理、按揭銀行及律師行三方。在成交日前，買家需繼續在他們的協助下完成其餘的買樓流程。
各項手續的先後次序或會因個別買賣個案而異，地產代理、銀行及律師行應為您安排好。但為防止他們遺漏任何步驟，您亦應確保自己有完成以下手續：
- 到銀行簽署按揭文件：按揭申請獲批後，銀行職員會相約您到分行簽署文件，並完成開戶等手續。要留意的是，簽署接受銀行按揭條款後，如想改用其他銀行，可能需支付賠償，因此記得選定一家銀行才簽署作實。批出的按揭金額將存入您聘用的律師行戶口，以用作完成交易。
- 經律師行支付尾數及雜費：在成交日前，您需向律師行支付物業印花稅及首期餘額。律師行會計算物業的水電按金、管理費等雜項，並製成對數表，買家可開票經律師行支付相關雜項。
- 經地產代理安排驗樓：在成交日前，地產代理會安排買家進行驗樓。買賣合約上一般列明物業是以「現狀交易」，故買賣二手物業驗樓通常很簡單，只需查看單位間隔、房數或一般結構是否與合約相符。任何單位外觀瑕疵不會影響物業買賣。
二手樓買賣流程第7步：成交
在成交當日，買家無需特別事情要做，買賣雙方律師行會審核樓契及買賣文件，妥當後，買方律師行將向賣方律師行支付交易餘額。
同時，地產代理會向您提供單位的鎖匙，包括大門及房間鎖匙、信箱鎖匙以及出入屋苑或會所用的匙卡等。萬一賣方未能交鎖匙或物業出現其他嚴重問題，買方應立即聯絡律師行諮詢處理方法，必要時律師行可能煞停放款，以減少買方潛在損失。
如一切妥當無誤，買家可在成交當天入屋，預備裝修事宜。您可同時通知管理處單位已易主，並申請水電煤雜費轉名。確保交易順利完成後，向地產代理支付佣金。
買二手樓小貼士：完成交易後才申請私人貸款
置業時，買家面對沉重負擔，或需借款裝修，可能會考慮市場上的私人貸款（personal loan）。但在申請按揭過程中，不可申請私人貸款，以免影響按揭審批。
這是因為銀行審批按揭貸款時要求申請人聲明首期來源，而私人貸款不會被接納為首期來源。此外，如買家申請按揭前已有未還清貸款，將減少每月還款能力，銀行最終批出的按揭金額或下調。因此，借款能力不足的物業買家，可考慮還清私貸再借按揭，以爭取更佳條款。
住宅物業成交日過後，買家再借私貸、稅貸、結餘轉戶或任何小額及大額私人貸款，都不會對已提取的按揭造成影響，但記得量力而為，確保自己有充裕還款能力才借錢。
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