上車必讀：二手樓買賣及按揭流程詳細介紹
買樓撻訂有咩後果？了解買家取消交易常見原因及預防方法
香港樓價昂貴，買樓首期及按揭貸款牽涉數以百萬計資金，而且供款期長達30年，足以影響長遠財務部署，理應是深思熟慮的財務決定。然而，我們在新聞報道中，常常見到有買家「撻訂」，即在支付訂金後取消交易，最終損失數十萬甚至過百萬港元。為甚麼人人都知道撻訂會損失慘重，但偏偏又要重複同樣的錯誤？撻訂常見的「死因」是甚麼？將導致甚麼嚴重後果？有甚麼方法可預防及拆解？本文逐一探討，助置業人士未雨綢繆，作出審慎、正確的置業決定。
買樓撻訂的後果：除了賠訂，還可被追討差價
無論買一手樓或二手樓，買家一般都要簽訂兩份買賣合約，包括臨時買賣合約以及正式買賣合約。買家撻訂的實際損失，視乎他在甚麼時候撻訂、所繳的佣金，以至賣方的後續行動等因素而定。
二手樓撻訂損失
- 買家簽臨約後撻訂：二手樓買家與賣家議價成功後，將簽署臨時買賣合約，並即場支付樓價約3%至5%作為首筆訂金，亦即是「細訂」。如買家在簽臨約後、未簽正式合約前撻訂，將損失所支付的「細訂」，並賠償買賣雙方的地產經紀佣金。
- 假設買家購買一個價值600萬港元的二手住宅物業，並支付3%「細訂」，撻訂後他將被賣方「殺訂」，損失180,000港元訂金；另外要向地產代理支付買賣雙方佣金，每邊佣金一般為樓價1%，合共120,000港元。取消交易後，買家損失可達300,000港元。
- 買家簽正式合約後撻訂：簽正式合約後，買家則支付「大訂」，「大訂」與「細訂」通常合共等同樓價10%。買方撻訂後，將被沒收所有佣金，另外同樣要向地理代理支付雙方佣金。
- 同樣以買價值600萬港元的二手住宅物業為例，在簽正式合約後撻訂，買家單計佣金損失已可達到600,000港元，連同佣金賠償，損失可達720,000港元，等同白白輸掉整筆首期。
當二手物業賣方因取消交易而收回單位後，若業主因市況轉壞或其他因素而減價再賣單位，理論上是可以向撻訂的前買家再追討差價。當然，近年樓市節節向上，撻訂重售的物業常常越賣越貴，再加上追差額涉及冗長法律訴訟，如「減價重售」的成交價並非合理市價，亦可能衍生更多稅務或法律問題。因此，買家因撻大訂而被追差價的個案並不常見。
一手樓撻訂損失
- 買家簽臨約後撻訂：一手樓買家簽臨約時，一般要支付約5%樓價作為訂金，撻訂後這筆訂金會被發展商沒收。假設樓價是800萬港元，買家損失高達400,000港元。
- 買家簽正式合約後撻訂：一手樓大細訂一般約為樓價10%，簽正式合約後撻訂，買家將被視為放棄所有已支付訂金。假設樓價為800萬港元，買家損失可達800,000港元。
損失訂金以外，發展商如割價重售，可向撻訂買家追討差價，經典例子是1997年後香港樓市下行，不少新盤越賣越平，有買家就曾因撻訂而被發展商追差價。不過，近年已鮮少有同類事件。
買樓撻訂常見原因
由此可見，撻訂的損失絕對不是小數目，隨時足以支付買樓首期有餘，亦可能是買家辛苦多年所賺的儲蓄。要避免撻訂，首先就要了解撻訂常見的原因：
- 錯誤估算負擔能力：買樓時，很多人以「儲首期」為目標，往往忽略了首期以外的諸多支出，如印花稅、律師費、按揭保險費、地產代理佣金等，即使是買「上車盤」，周邊支出亦可達數十萬港元，不熟悉買樓程序的樓市新手，或因計錯數而買下自己根本買不起的物業，導致撻訂收場。
- 申請按揭被拒：買家在簽臨約時，當然是相信自己有能力完成交易，撻訂買家如夢初想的一刻，每每是申請按揭被拒時。申請按揭失敗，亦是坊間最常見的買家撻訂原因之一。
- 成交期內市況轉壞導致估價不足：有時候，買家明明做足功能，亦準確評估負擔能力，但仍可能因樓市狀況轉變而撻訂，這對成交期較長，以及採用高成數按揭上會的買家風險更高。
- 買家心理因素問題：買樓是人生重要的理財決定，買家可能要面臨來自家人、朋友、伴侶等各方壓力，左右您的決定。此外，傳媒報道、網上輿論不時大吹淡風，或使已簽署臨約的買家，在成交期內因害怕樓價下跌而感後悔，甚至撻訂。
應對撻訂危機的方法
萬一在簽署臨約後，買家遇上上述種種問題，應如何避免或減輕撻訂損失？未入市的買家，又可以怎樣自我警剔，慎防一失足成千古恨？
當買家預視自己可能有撻訂風險時，可考慮採取這些補救方案：
- 提出延長成交期：儘管臨時買賣合約上已訂明物業的成交期，但二手物業買家還是有斟酌餘地。買方可透過代表律師提出交涉，看看賣方能否「開恩」給予買方更長成交期，讓您有時間周轉或採取其他方法力挽狂瀾。
- 設法周轉以抬錢上會：因按揭審批結果未如理想而面臨撻訂的買家，有財政能力許可的情況下，應盡可能按錢上會。您可以有很多周轉的途徑，包括變賣資產、向親友借錢等，但記得不可用私人貸款作為首期資金，因為這會影響您的還款能力，是銀行不許可的首期資金來源。
- 誠懇地求請以減輕損失：儘管撻訂可以有很多不同原因，買家或許很無辜，但從合約精神角度而言，「錯」的一定是毀約的一方。因此，當買家無可避免要撻訂時，「止蝕」方法是禮貌及誠懇地向賣家求請，期望能退回部份訂金，並請求地產代理「減佣」。當然，賣方與您非親非故，沒有責任伸出援手，但對於無助的撻訂買家而言，這亦只能是唯一寄望。
未雨綢繆降低撻訂風險
買家撻訂在很多時候都可以避免的，準買家在簽署臨約時，務必留意以下幾點：
- 清楚了解按揭規例：準買家如對按揭規例及個人負擔能力有充份了解，可避免因「計錯數」之類的失誤而導致撻訂。舉例說，非固定收入人士即使購買按揭保險，最高按揭成數也只有八成，是借不到九成按揭的；年長買家或購買樓齡高物業者，還款期未必有30年。這些按揭相關知識，在網上不難找到，多做功課有助減少出錯。
- 妥善管理個人財務：您的信貸記錄，將影響您的按揭審批，而平日準時找卡數及貸款、避免過度借貸，都是改善信貸評分的不二法門。從日常生活及理財入手，培養良好理財習慣，並要好好管理及存放稅務及入息證明文件，這對申請按揭無往而不利。
- 買樓前對物業做好調查：買樓不同買菜，事前當然要詳細地了解物業狀況，例如是否有違法改則、僭建、業權爭議、凶宅等可能影響按揭審批的問題。物業狀況好壞，本身與買家無關，但銀行為管理按揭貸款風險，往往對某些物業避之則吉，接手買家可能要面臨被拒按揭的後果。緊記不要過份信任地產代理，要自行對物業做好調查，確保單位狀況妥當才入市。
- 簽約後不要臨陣退縮：上文提到，有買家在簽買賣合約後，忽然因害怕樓價下跌而撻訂。須知道，買樓是一項長遠投資，樓市難免在短線發生波動，炒作及其他風吹草動更是無日無之，如果真的對樓市沒有信心，不如不買，總好過因後悔而撻訂，造成更大的損失和後悔。
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